Étanchéité de la terrasse en copropriété : qui paie, comment la faire voter

Ce que dit la loi 18-00

Au Maroc, la terrasse d'un immeuble qui sert à tous est une partie commune : son étanchéité est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, chacun selon sa quote-part. Le texte de référence est la loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis (2002), modifiée et complétée par la loi n° 106-12 (Bulletin officiel n° 6514 du 3 novembre 2016). Ce qu'elle dit d'utile pour une terrasse qui fuit :

• Parties communes (article 4) : le texte cite notamment « les gros œuvres de l'immeuble », « la façade » et « les toits destinés à l'usage commun ».
• Répartition (articles 6 et 36) : chaque copropriétaire participe aux charges de conservation et d'entretien des parties communes. Sa quote-part est fixée, sauf disposition contraire des titres ou décision de l'assemblée, d'après la surface de son lot rapportée à la surface totale des lots.
• Responsabilité (article 13) : le syndicat des copropriétaires répond du préjudice dû à la négligence dans l'entretien des parties communes, et peut se retourner contre l'auteur du dommage.
• Accès aux travaux (article 33) : un copropriétaire ne peut pas empêcher des travaux sur les parties communes votés par l'assemblée, même s'ils passent par son appartement ; le syndic le prévient huit jours avant, sauf urgence liée à la sécurité.

Deux limites à garder en tête. La terrasse peut être à usage privatif d'un lot selon le titre ou le règlement de copropriété : la répartition change alors. Et cette page explique le cadre, elle ne remplace pas l'avis d'un avocat ou d'un notaire sur un litige précis.

Syndic professionnel ou syndic bénévole : deux situations

Dans les résidences récentes de Guéliz, de l'Hivernage ou de Targa, un syndic professionnel gère un budget voté. Le dossier suit un circuit connu : trois devis, présentation en assemblée, vote, appel de fonds. Le point faible est la comparaison : trois devis rédigés différemment ne se comparent pas.

Dans les R+3 et R+4 de Massira, Daoudiate, M'hamid ou Azzouzia, un voisin fait souvent office de syndic sans être payé, ou personne ne s'en occupe. Il n'y a ni réserve, ni assemblée régulière. La loi donne pourtant des leviers :

1. Pas de syndic ? Le président du tribunal de première instance peut en désigner un à la demande d'un ou plusieurs copropriétaires (article 19).
2. Pas d'assemblée ? Un tiers des copropriétaires peut demander au syndic de la convoquer ; sans réponse huit jours après une mise en demeure, un seul copropriétaire peut la convoquer (article 16 quater).
3. Urgence ? Le syndic peut demander une contribution supplémentaire en cours d'année, à faire approuver à l'assemblée suivante (article 24), ou puiser dans le compte de réserve s'il existe, en informant chaque copropriétaire par écrit (article 37 bis).
4. Copropriété à l'abandon ? Le président du tribunal, statuant en référé, peut nommer un administrateur provisoire à la demande du syndic ou de 10 % des copropriétaires (article 59 bis).

Le propriétaire du dernier étage, qui subit la fuite, trouvera sur la page appartement ce qu'il peut faire de son côté en attendant le vote.

Quelle majorité pour voter les travaux

Pour faire passer une réfection de terrasse, prévoyez la majorité des trois quarts des voix. La loi distingue deux niveaux :

Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à l'importance de ses droits (article 14). La convocation part au moins 15 jours avant la réunion, par lettre recommandée, huissier ou tout moyen légal (article 16 quinquies) ; les décisions sont notifiées dans les 8 jours qui suivent (article 30).

Le dossier qui fait passer le vote

Un devis global en une ligne ne se défend pas devant quinze copropriétaires méfiants ; un dossier chiffré poste par poste, si. Voici ce qu'il doit contenir ; exigez-le de chaque entreprise consultée, c'est ce qui rend les devis comparables :

1. Le diagnostic : photos datées de la terrasse et des plafonds touchés, localisation des entrées d'eau (murets, gargouilles, traversées), cause expliquée en une phrase. Si la cause n'est pas visible, une recherche de fuite la documente.
2. Le métré : surface de terrasse en m², longueur de murets en mètres linéaires, nombre d'évacuations.
3. Le devis poste par poste : dépose, reprise de pente, étanchéité, relevés, évacuations, protection, évacuation des gravats. En DH HT, TVA (20 %) et TTC, sur une facture en règle.
4. Deux options : une reprise ciblée des points qui fuient, une réfection complète, avec ce que chacune règle et ne règle pas.
5. Le planning : date de démarrage, durée, accès à la terrasse, protection de l'escalier.
6. La répartition : la part de chaque lot, calculée sur les quotes-parts du règlement.

Un exemple de répartition, pour fixer les idées

Terrasse de 300 m² sur un immeuble de 12 appartements de même surface, bicouche SBS avec dépose, coefficient immeuble de 1,15 (manutention sans monte-charge) :

Exemple de calcul à partir des fourchettes de marché, pas un devis. Fourchettes indicatives hors taxes (TVA 20 % en sus), relevé de marché à Marrakech mis à jour en septembre 2026. Fourniture et pose sur support sain, relevés d'acrotère compris, sauf mention contraire. Aucun prix ferme sans visite : le prix réel dépend de l'état du support, de l'accès, du linéaire de relevés et de la surface.

La même facture payée par un seul propriétaire est douze fois plus lourde : c'est tout l'enjeu du vote. Les prix par technique et ce qui les fait varier sont sur la page prix de l'étanchéité au Maroc.

Le calendrier : de la fuite de janvier aux travaux de juillet

Une copropriété met en général trois à six mois à décider ; si le dossier démarre à la première fuite, les travaux tombent pile dans la fenêtre sèche de l'été.

Attendre l'automne pour convoquer, c'est rater l'été et repasser un hiver sous la fuite. Le détail des pluies mois par mois est dans le guide de la saison des pluies, et les techniques de réfection sur la page étanchéité de toiture-terrasse.