Appartement : infiltration, humidité et terrasse de l'immeuble

Le cas le plus courant : le dernier étage d'un R+3

Dans un immeuble de Massira, Daoudiate, Azzouzia ou M'hamid, c'est presque toujours l'appartement du dernier étage qui reçoit l'eau de la terrasse commune. Ces immeubles de trois ou quatre étages ont un toit plat, comme 96,7 % des logements urbains marocains (recensement HCP 2024). La terrasse sert à tout le monde : linge, citernes, antennes, paraboles. Chaque fixation ajoutée est un trou possible dans l'étanchéité.

Les signes apparaissent dans cet ordre :

1. une auréole jaune au plafond d'une chambre, souvent près d'un mur extérieur ;
2. la peinture qui cloque et le plâtre qui gonfle ;
3. le goutte-à-goutte, les jours de forte pluie.

Beaucoup de propriétaires repeignent à la première tache. La tache revient avec la pluie suivante, parce que l'eau entre toujours par le même point. Pour lire la tache et savoir d'où elle vient, voir la page tache ou infiltration au plafond.

« La terrasse est à qui ? » La réponse courte

Si la terrasse sert à tout l'immeuble, c'est une partie commune : sa réparation se décide et se paie ensemble. La loi 18-00 relative à la copropriété des immeubles bâtis, modifiée par la loi 106-12, range parmi les parties communes « les gros œuvres de l'immeuble » et « les toits destinés à l'usage commun ». Chaque copropriétaire participe aux charges de conservation et d'entretien des parties communes, en proportion de sa quote-part (en général, la surface de son appartement par rapport au total).

Deux nuances à vérifier avant de conclure :

• Votre titre foncier ou le règlement de copropriété peut attribuer à un appartement l'usage privatif de la terrasse. Dans ce cas, la répartition des frais peut changer.
• Une fuite qui vient de chez le voisin (salle de bain, canalisation de son appartement) n'est pas une affaire de terrasse : c'est à lui de réparer.

Le fonctionnement complet (syndic, assemblée générale, vote, dossier de devis, calendrier) est expliqué sur la page étanchéité en copropriété.

Ce que vous pouvez faire seul, et ce qui revient à la copropriété

Faire les travaux de la terrasse commune seul est possible, mais pas n'importe comment. La loi prévoit que l'assemblée générale peut autoriser un copropriétaire à réaliser, à ses frais, des travaux touchant les parties communes (article 20, majorité relative des voix des copropriétaires présents ou représentés). Avec cette autorisation écrite, vous êtes couvert. Sans elle, vous payez pour tout l'immeuble sans aucune garantie d'être remboursé.

Quand l'eau vient de la salle de bain du voisin

Une tache au plafond qui apparaît sans pluie, sous une salle de bain, vient presque toujours de l'étage du dessus : joints de douche, siphon, canalisation encastrée. Elle grossit après les douches, pas après les orages.

Dans ce cas :

1. prévenez le voisin par écrit et demandez-lui de ne plus utiliser la douche en attendant ;
2. photographiez vos dégâts, avec la date ;
3. faites localiser la fuite : une recherche de fuite non destructive évite de casser au hasard chez lui ;
4. la réparation se fait chez le voisin et à ses frais ; la reprise de votre plafond aussi.

Ce que doit comporter une douche bien faite, sous le carrelage, est détaillé sur la page étanchéité de salle de bain.

Ce que ça coûte

Fourchettes relevées sur le marché de Marrakech, hors taxes, par m². Pour une terrasse en étage, sans monte-charge, nous appliquons un coefficient de 1,15 (manutention par l'escalier, protection des parties communes).

Fourchettes indicatives hors taxes (TVA 20 % en sus), relevé de marché à Marrakech mis à jour en septembre 2026. Fourniture et pose sur support sain, relevés d'acrotère compris, sauf mention contraire. Aucun prix ferme sans visite : le prix réel dépend de l'état du support, de l'accès, du linéaire de relevés et de la surface. TVA de 20 % en sus.

Deux postes font grimper un devis s'ils sont oubliés : la dépose de l'ancienne étanchéité (30 à 60 DH/m² HT) et la reprise de pente quand l'eau stagne. Un devis sérieux les écrit dès le départ, même à zéro. Tous les prix par technique : prix de l'étanchéité au Maroc.

Le bon moment

En hiver on arrête l'eau, en été on refait la terrasse. De novembre à mars, une réparation provisoire (colmatage d'un relevé, gargouille débouchée, bâche) protège votre plafond. La réfection complète se pose au sec, entre juin et octobre. Dans un immeuble, il faut ajouter le temps de mettre les voisins d'accord : si la fuite apparaît en janvier, c'est dès février qu'il faut demander le devis.

En deux étapes

1. Envoyez une photo de votre plafond et, si vous pouvez y monter, de la terrasse, sur WhatsApp, avec votre quartier.
2. On vous dit ce qu'on voit : infiltration par la terrasse, fuite du voisin ou condensation, et la suite logique (diagnostic sur place, devis à présenter à la copropriété).